건축물 있는 대지 분할 사례와 요건 정리 36

들어가며

 

건축물이 있는 대지의 분할, 과연 가능할까요?

많은 분들이 “건축물 있는 토지 분할 가능할까”라는 질문을 안고 상담을 요청합니다.

대지 위에 건축물이 존재하면 분할 자체가 제한되거나 불허될 수 있다는 인식이 있지만, 실제로는 법적 요건과 절차를 충족하면 충분히 허가받을 수 있는 경우도 있습니다.

이번 글에서는 건축물 존재 대지 분할 요건과 사례, 그리고 건폐율 초과 건물 토지 분할이 가능한지 여부까지 알기 쉽게 정리해드립니다.

 

구체적으로

 

1. 건축물이 있는 토지 분할 가능할까?

‘건축물 있는 토지 분할 가능할까’라는 질문에 대한 답은 "조건부 가능"입니다.

대지 분할은 건축법, 국토계획법, 지적법 등 관련 법령을 종합적으로 따져야 하며, 현존하는 건축물이 토지 분할 후에도 법적으로 유효한 건축물이 될 수 있는지가 핵심 판단 기준입니다.

 

2. 건축물 존재 대지 분할 요건

‘건축물 존재 대지 분할 요건’은 다음과 같습니다.

각 분할 토지에 진입 가능한 도로 접합 요건 충족

분할 이후에도 건축법상 건폐율, 용적률 등 기준에 적합해야 함

대지 안 건축물이 불법 증축이나 위반 사항이 없어야 함

즉, 기존 건축물이 적법하게 유지되면서도, 각각의 대지가 건축법에 적합한 구조로 분할될 수 있어야 합니다.

 

3. 건폐율 초과 건물 토지 분할

간혹 기존 건물이 건폐율을 초과한 상태에서 “건폐율 초과 건물 토지 분할”이 가능한지를 묻는 경우가 있습니다.

이 경우 원칙적으로는 허용되지 않지만, 예외적으로 승인될 수 있습니다.

단, 분할 이후 건축물의 용도변경이나 재건축은 별도의 제한이 따를 수 있습니다.

 

4. 불법건축물 토지 분할 가능성

“불법건축물 토지 분할 가능성”은 매우 낮지만, 토지분할 전문 행정사의 조력을 받으면 가능합니다.

건축법 위반사항이 존재하는 상태에서 대지 분할을 신청하면, 지자체는 이를 거부하는 사례도 실제 있으며, 사전 원상복구 또는 이행강제금 납부 후 일정 기간이 지나야 다시 분할을 신청할 수 있다고 안내하기도 합니다.

 

5. 대지 분할 제한사유 정리

‘대지 분할 제한사유 정리’를 하면 다음과 같습니다.

법정 도로 미접합

소유권 분쟁 또는 공유지 상태

개발행위허가 미이행 상태

농지법, 산지관리법 등 타 법률 저촉

건축물의 법령 위반 사항 존재

위 요건 중 하나라도 충족되지 않으면 분할 허가가 지연되거나 거부될 수 있습니다.

 

6. 건축물 있는 대지 분할 사례

아래는 제가 실제로 수행 완료한 ‘건축물 있는 대지 분할 사례’로입니다.

단독주택 위에 별동이 있는 대지를 1세대 1주택 기준으로 분할하는 경우, 공장건물이 존재하는 공장용지를 분할하는 경우, 건축법상 용도지역이 중첩된 땅을 일부 용도지역 기준에 맞춰 분할하는 경우, 창고가 존재한 임야를 계획관리지역으로 변경 후 분할하는 경우 등도 있을 수 있을 겁니다. 이러한 사례는 지자체와의 사전 협의와 정밀 분석을 통해 이루어진 경우가 대부분입니다.

 

마치며

 

“건축물 있는 토지 분할 가능할까”라는 질문에는, 정확한 요건 검토와 사례 분석을 통해 가능하다는 것이 정답입니다.

건축물 존재 대지 분할 요건, 건폐율 초과 건물 토지 분할, 그리고 불법건축물 토지 분할 가능성에 대한 검토 등이 필요합니다. 궁극적으로 중요한 것은 법적 안정성, 도시계획의 일관성, 건축물의 적법성입니다. 전문가의 검토를 통해 ‘대지 분할 기준과 허가 절차’를 숙지하고, ‘대지 분할 제한사유 정리’를 사전에 파악하여 문제 없는 진행이 필요합니다. 현장 여건이 복잡한 경우에는 실제 ‘건축물 있는 대지 분할 사례’를 기반으로 전략을 세우는 것이 시간과 비용을 줄이는 최고의 방법입니다.