토지분할시 건폐율이 초과되는 건축물이 있는 대지, 분할 가능할까? 34

✅ 들어가며

 

건축물이 존재하는 대지에서 토지분할시 건폐율이 초과되는 경우라면,

과연 토지 분할이 가능한지에 대한 질문을 자주 받습니다.

이번 글에서는 건폐율 초과 토지 분할 절차, 건폐율 초과 건축물이 있는 대지 분할 요건, 건폐율 초과 토지 분할 방법, 건폐율 초과 토지 분할 규정 등을 포함해, 건폐율 초과 토지 분할 승인 조건, 건폐율 초과 토지 분할 가능 여부, 건폐율 초과 토지 분할 인허가 절차까지 실무 중심으로 명확하게 정리해드립니다.

 

✅ 구체적으로

 

1. 건폐율 초과 토지 분할 절차

토지분할시 건폐율이 초과되는 건축물이 있는 대지 분할은 일반적인 절차와는 다릅니다.

① 건폐율 초과 여부 확인 → ② 건폐율 초과 문제 해결방안 검토 →

③ 건축물 위치 분석 → ④ 건축물이 있는 대지의 분할 기준에 관한 법령 검토 → ⑤ 토지분할 신청

건폐율 초과 토지 분할 절차에서는 사전 단계에서의 협의가 매우 중요합니다.

 

2. 토지분할시 건폐율이 초과되는 건축물이 있는 대지 분할 요건

분할을 위해 충족해야 할 요건은 다음과 같습니다.

분할 후 각 필지의 건폐율이 기준을 초과하는 해결방안을 마련할 것

불가피하게 초과된 경우에는 보완 계획을 제시할 것

분할로 인한 원래 건축허가 조건에 중대한 변화가 없을 것

토지분할시 건폐율이 초과되는 건축물이 있는 대지 분할 요건을 충족하지 못하면, 신청은 반려(불가)됩니다.

 

3. 건폐율 초과 토지 분할 해소 방법

① 초과된 건축면적을 철거하여야 할 것이나 이 방법은 사실상 불가능합니다.

② 건폐율 기준을 완화받으면 토지분할이 가능할 것이지만, 일반적 토지분할 절차에서 토지분할을 한다는 사유만으로 건폐율을 완화받을 수는 없고, 특별한 경우에만 완화받을 수 있습니다. 그렇다면 어떤 해결방안이 있을까요?

건폐율 초과 토지 분할 방법은 상황별로 전략이 달라지며, 전문가의 분할 계획 수립이 필수입니다.

 

4. 건폐율 초과 토지 분할 규정

현행 건축법, 국토계획법에 따르면 건폐율은 용도지역별로 상한이 정해져 있으며, 초과 시 추가 건축행위 및 분할이 제한됩니다. 건폐율 초과 토지 분할 규정을 위반하면 분할이 불가능한 것은 물론, 기존 건축물의 철거 명령까지 이어질 수 있습니다.

 

5. 건폐율 초과 토지 분할 승인 조건

다음과 같은 조건을 만족해야 승인 가능성이 있습니다.

토지분할시 건폐율이 초과되는 문제 해결방안 계획 수립

분할 후 필지의 접도 요건 및 독립적 이용 가능성 확보

행정기관과의 사전 협의 이행

건폐율 초과 토지 분할 승인 조건은 지자체의 판단 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

 

6. 건폐율 초과 토지 분할 가능 여부

원칙적으로는 불가입니다. 그러나 일정 조건을 만족하는 경우 조건부로 가능한 사례도 있습니다. 예를 들어, 기존 건축물에 대한 적법화 또는 일부 철거가 예정된 경우, 건폐율 초과 토지 분할 가능 여부는 “사전 협의 여부”에 달려 있다고 할 수 있습니다.

 

7. 건폐율 초과 토지 분할 인허가 절차

현황도 및 건축물대장 확인

사전 협의 신청

분할 계획서 작성 및 접수

건축과·지적과 등 내부 협의

조건부 인허가 또는 보완 통보

건폐율 초과 토지 분할 인허가 절차는 통상적인 토지 분할보다 복잡하며,

처리 기간도 통상기간 이상 걸립니다.

 

✅ 마치며

 

이번 글에서는 “토지분할시 건폐율이 초과되는 건축물이 있는 대지, 분할 가능할까?”라는 질문에 대해 실무적 관점에서 접근해 보았습니다.

건폐율 초과 토지 분할 절차, 토지분할시 건폐율이 초과되는 건축물이 있는 대지 분할 요건, 건폐율 초과 토지 분할 인허가 절차를 제대로 이해하는 것이 핵심입니다. 결론적으로, 조건부 가능은 존재하지만 분할 전 사전협의와 보완계획 수립 없이는 현실적으로 허가받기 어렵습니다.

이러한 상황에서는 반드시 경험 많은 전문가의 조력을 받는 것을 추천드립니다.