무허가 주택 토지 분할, 가능한가요? 31

✅ 들어가며

 

무허가 주택이 지어진 토지를 분할하고자 할 때, 과연 그게 가능한 일일까요?

의외로 많은 분들이 무허가 주택 토지 분할 절차나 무허가 주택 토지 분할 요건에 대한 정확한 정보를 찾기 어려워하십니다.

이번 글에서는 실제 상담 및 실무 사례를 토대로 무허가 주택 토지 분할 방법, 무허가 주택 토지 분할 규정, 무허가 주택 토지 분할 허가 조건 등을 포함해 무허가 주택 토지 분할 가능 여부와 무허가 주택 토지 분할 인허가 절차까지 한눈에 보기 쉽게 정리해드리겠습니다.

 

✅ 구체적으로

 

1. 무허가 주택 토지 분할 절차

무허가 주택이 있는 토지를 분할하려면 먼저 건축물의 불법성을 확인하고,

관할 관청과의 사전 협의를 거쳐야 합니다.

기본 절차는 다음과 같습니다.

① 지적 확인 → ② 건축물 현황 확인 → ③ 사전 협의 요청 →

④ 분할 가능성 검토 → ⑤ 신청서 접수 및 검토 → ⑥ 결과 통보

 

2. 무허가 주택 토지 분할 요건

무허가 상태라 하더라도, 분할이 반드시 불가능한 건 아닙니다.

다만, 다음과 같은 조건을 갖춰야 합니다.

토지분할 절차가 법적 요건을 충족해야 함

무허가 건축물이 공공에 위해를 끼치지 않을 것

접도 요건, 최소 면적 등을 만족할 것

무허가 주택 토지 분할 요건은 지자체별 조례에 따라 일부 상이할 수 있습니다.

 

3. 무허가 주택 토지 분할 방법

현실적으로는 크게 세 가지 방식으로 접근합니다.

① 무허가 주택(건축물)을 철거하고 분할

② 무허가 주택(건축물)을 양성화 후 분할

③ 무허가 주택(건축물)이 있는 상태대로 토지 분할

세가지 방법 모두 행정기관과의 협의가 필요하고, 세 번째 방법이 비용이 가장 적게 들기도 하고, 첫째 방법, 둘째 방법이 항상 가능한 것이 아니기 때문에 부득이 세 번째 방법으로 토지분할 할 수밖에 없는 경우도 있을 겁니다.

 

4. 무허가 주택 토지 분할 규정

무허가 건축물이 존재할 경우 적용되는 주요 법령은 다음과 같습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

건축법 제79조(이행강제금)

지자체 조례

해당 법령들은 무허가 주택 토지 분할 관련 규정으로 작용하며, 특히 기반시설 확보 여부에 따라 불허되기도 합니다.

 

5. 무허가 주택 토지 분할 허가 조건

허가가 나기 위해선 조건이 꽤 까다롭습니다.

분할 전·후 각 필지에 합법적 진입로 확보

무허가 주택이 향후 철거 또는 적법화 가능할 것

등 무허가 주택 토지 분할 허가 조건은 한 항목이라도 충족하지 못하면 반려될 수 있습니다.

 

6. 무허가 주택 토지 분할 가능 여부

무허가주택(건축물)이 있는 토지 분할 전문 행정사의 조력을 받아 분할기준을 잘 맞추면 토지 분할 할 수 있습니다.

토지 분할은 지목, 용도지역, 건축법상 기준 모두를 충족해야 하기 때문에,

무허가 주택 토지 분할 가능 여부는 사전 분석을 통해 명확히 따져야 합니다. 특히 농림지역 등에서는 더욱 어렵습니다.

 

7. 무허가 주택 토지 분할 인허가 절차

사전협의 없이 무작정 신청했다간 ‘반려’로 돌아옵니다.

① 구청(또는 시청) 지적과, 건축과에 사전 협의

② 도시계획 여부 확인

③ 필요시 건축물 이행 강제금 또는 철거 계획을 수립해야 할 수도 있음

④ 분할 인허가 신청 및 후속 절차 이행

이러한 무허가 주택 토지 분할 인허가 절차는 기간도 길고,

협의 과정이 중요하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

✅ 마치며

 

“무허가 주택 토지 분할, 가능한가요?”라는 질문에

이번 글이 실질적인 해답이 되었길 바랍니다.

무허가 주택이 있어도, 조건부로 분할이 가능할 수는 있습니다.

하지만 무허가 주택 토지 분할 절차, 무허가 주택 토지 분할 요건,

무허가 주택 토지 분할 인허가 절차는 복잡하고 전문적인 해석이 필요한 분야입니다. 결국 가장 중요한 건, 미리 확인하고, 준비하며, 협의하는 것입니다. 꼭 전문가와 함께 진행하시길 추천드립니다.