개발제한구역 토지분할 허가요건, 가능한 경우는? 57

1. 들어가며

 

개발제한구역 토지분할 허가요건은 그린벨트 내에서 토지의 효율적 이용과 난개발 방지를 동시에 달성하기 위한 핵심 기준입니다. 특히, 그린벨트 토지분할 면적기준과 개발제한구역 토지분할 절차는 다른 지역보다 훨씬 엄격하게 적용되므로, 단순한 소유권 분할 목적만으로는 허가가 어렵습니다. 이번 글에서는 개발제한구역 토지분할 가능 여부와 최소면적, 규제법령 및 실제 사례를 중심으로 구체적인 허가요건을 살펴보겠습니다.

 

 

2. 구체적으로

 

가. 개발제한구역 토지분할 허가요건

 

· 개발제한구역에서는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조에 따라 원칙적으로 토지분할이 금지됩니다.

· 다만, 매매 증여 공유물분할합의 또는 공공시설 설치나 행정재산의 용도폐지 등 분할사유(원인)이 적법하고 분명한 경우 예외적으로 허가가 가능합니다.

· 이 경우 관할 지자체장의 허가가 필수입니다.

 

나. 그린벨트 토지분할 면적기준

 

· 일반지역과 달리, 그린벨트에서는 토지분할 최소면적이 법령에 따라 별도로 규정되어 있습니다.

· 통상 200㎡ 미만의 분할은 불허되며, 분할 목적이 공공시설 설치나 토지이용 정비 등 명확해야 합니다.

· 불가피한 경우에도 토지이용계획확인서상의 용도 구분이 분명해야 합니다.

 

 

다. 개발제한구역 토지분할 절차

 

· 토지이용계획확인서 확인

· 분할 사유서 작성 및 개발제한구역 토지분할 가능 여부 검토

· 분할도면 및 관련 서류 첨부

· 개발제한구역 토지분할 허가신청서 제출

· 관할 관청의 현장 확인 및 심의 후 허가결정

허가 후에는 측량 및 지적정리 절차를 거쳐 등기이전이 가능합니다.

 

라. 개발제한구역 토지분할 가능 여부 판단 기준

 

· 공공사업 목적의 분할

· 기존 건축물 경계 정정 또는 공용시설 부지 분할

· 농업·임업 등 생산활동 효율화를 위한 분할

개인 간 매매 증여 공유물분할합의 등이 통상 분할사유이며, 반드시 공익성 또는 합리적 이용 목적이 입증되어야 할 필요는 없습니다.

 

 

 

마. 개발제한구역 토지분할 최소면적

 

· 최소면적 기준은 지자체 조례에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 200㎡ 이상이 기본 기준입니다.

· 예외적으로 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우, 인접 토지와 합병하기 위한 경우, 「사도법」에 따른 사도(사도), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우 등의 예외사유가 인정되면 최소면적 미만의 토지분할도 허가될 수 있습니다.

 

바. 개발제한구역 토지분할 규제법령

 

· 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위허가의 기준)

· 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조(행위제한)

· 각 지방자치단체 조례에 따른 세부기준

이러한 규정들은 난개발을 방지하고 환경보전 및 토지이용의 형평성을 유지하기 위한 법적 장치입니다.

 

 

사. 개발제한구역 내 토지분할 사례

 

· 서울·경기권에서는 진입도로 확보를 위한 최소면적 분할이 대표적인 허가 사례로 꼽힙니다.

· 농업 기반시설 개선을 위한 분할, 기존 건축물 경계 조정 등이 주요 허가 사유로 인정됩니다.

· 반면, 단순 투자 목적의 분할은 분할사유(원인)으로 부적절하다 판단되어 반려되는 경우도 있으므로 신중한 사전 검토가 필요합니다.

 

3. 마치며

 

개발제한구역 토지분할 허가요건은 일반적인 분할보다 훨씬 까다롭습니다. 그린벨트 토지분할 면적기준과 최소면적 규정은 난개발을 억제하기 위한 핵심 장치로, 허가를 받기 위해서는 분할 목적의 공익성과 법적 근거가 반드시 충족되어야 합니다.

실무적으로는 개발제한구역 토지분할 가능 여부가 단순 면적 기준만으로 결정되지 않으며, 분할의 필요성과 기존 이용형태의 합리성이 중요한 판단 기준으로 작용합니다.

따라서 허가 추진 전에는 토지이용계획 확인, 분할 사유서 작성, 규제법령 검토 등 사전 준비를 철저히 하는 것이 필수적입니다.