재개발 토지분할, 절차부터 제한사유까지 25

들어가며

 

재개발사업을 추진하면서 가장 민감한 사안 중 하나는 바로 '재개발 정비구역 토지분할 절차'입니다. 분할 시점, 요건, 승인 방식 등 하나라도 놓치면 전체 일정이 틀어질 수 있습니다. 본 글에서는 '정비구역 내 토지분할 요건', '재개발 부지 분할 승인 방법', '재개발 분할 인허가 서류 준비법', '정비구역 토지분할 규제 요약', '재개발 토지분할 시기 판단 기준', '정비구역 내 필지 분할 제한 사유'를 중심으로 재개발 토지분할의 모든 핵심을 담아 설명드립니다.

 

구체적으로

 

1. 재개발 정비구역 토지분할 절차

 

‘재개발 정비구역 토지분할 절차’는 기본적으로 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.

 

ㅇ 정비구역 계획 확인

ㅇ 요건 충족 여부 검토

ㅇ 사전 분할 측량

ㅇ 인허가 서류 작성

ㅇ 지자체 승인

ㅇ 분할등기 신청

 

이 절차는 모든 ‘재개발 부지 분할 승인 방법’의 기초가 되므로 반드시 체계적으로 준비해야 합니다.

 

2. 정비구역 내 토지분할 요건

 

‘정비구역 내 토지분할 요건’은 일반지역보다 엄격하게 적용됩니다. 용도지역별 최소면적 기준, 도로 접도 요건, 필지 형상 등 다각적 검토가 필요하며, 해당 요건 충족 시에만 분할 인허가가 가능해집니다.

 

3. 재개발 부지 분할 승인 기준

 

‘재개발 부지 분할 승인 방법’은 지자체별로 다소 차이가 있으나, 대부분 도시계획과·건축과·지적과 등과의 협의 절차를 수반합니다. 관련 부서의 사전검토와 조건부 승인 여부는 ‘재개발 정비구역 분할 절차’ 중 중요한 포인트입니다.

 

구체적으로 정비구역 토지분할 허가 기준과 관련해서는

 신청주체는 누구인지?

 신청시기는 언제인지?

 건축심의 및 건축허가는 어떤 내용으로 득해야하는지?

 적용되는 근거 법령들은 무엇인지?

 법령상 기준과 불일치하는 사항이 발생했을 경우 어떻게 처리할 것인지?

 조합 및 조합원은 무엇을 해야하는지?

 지자체장 및 담당 공무원은 어떤 절차대로 정비구역 사업부지 분할절차를 진행해야하는지?

 분필등기는 언제 하는지?

 소유권이전등기는 언제 하는지?

등에 대하여 명확한 기준을 제시할 수 있어야 하므로, 아파트 정비사업 사업부지 분할 또는 정비구역 내 토지분할 업무를 수행하는 행정사를 수임인으로 선정할 필요가 있습니다.

 

4. 재개발 분할 인허가 준비 서류

 

‘재개발 분할 인허가 서류 준비법’은 다음과 같은 항목으로 구성됩니다.

 

ㅇ 토지이용계획 확인서

ㅇ 정비구역 지정 확인서

ㅇ 분할 사유서

ㅇ 건축물 현황조서 등

 

서류의 정확성과 정합성이 확보되지 않으면 ‘재개발 부지 분할 승인 방법’에서 반려될 수 있습니다.

 

5. 정비구역 토지분할 규제 요약

 

‘정비구역 토지분할 규제 요약’을 살펴보면, 재개발구역 내에서는 일반적으로 분할이 제한됩니다. 사업시행인가 전에는 일부 예외적으로 가능하지만, 사업 시행인가 후에는 원칙적으로 분할이 불가합니다. 지자체 조례 및 관계 법령을 통해 반드시 사전 검토가 필요합니다.

 

6. 재개발 토지분할 시기 판단 기준

 

‘재개발 토지분할 시기 판단 기준’은 매우 중요합니다. 정비구역 지정 전·후, 조합 설립 전·후, 사업시행인가 전·후 등 어떤 단계에서 분할을 신청하느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다. 특히 사업시행인가 이후에는 분할 자체가 원천적으로 봉쇄될 수 있습니다.

 

7. 정비구역 내 필지 분할 제한 사유

 

‘정비구역 내 필지 분할 제한 사유’는 대표적으로 다음과 같습니다.

 

ㅇ 도시정비법상 사업 통일성 침해 우려

ㅇ 기반시설 확보 부족

ㅇ 분할 후 필지 독립성 미흡

ㅇ 이해관계인 간의 분쟁 가능성

 

이러한 제한사유는 ‘정비구역 토지분할 규제 요약’과 함께 반드시 고려되어야 합니다.

 

마치며

 

재개발에서 토지분할은 인허가의 핵심 관문입니다. ‘재개발 정비구역 토지분할 절차’를 따라 준비하고, ‘정비구역 내 토지분할 요건’을 정확히 이해하며, ‘재개발 부지 분할 승인 방법’과 ‘서류 준비법’을 숙지하는 것이 중요합니다. 또한, ‘정비구역 토지분할 규제 요약’, ‘재개발 토지분할 시기 판단 기준’, ‘정비구역 내 필지 분할 제한 사유’까지 놓치지 않고 검토해야 안전하고 빠른 인허가를 받을 수 있습니다. 현명한 판단과 철저한 준비로 성공적인 재개발 분할 전략을 세워보시기 바랍니다.